Túszmentés

K Küldés K Nyomtatás

A jelzáloghitelek terhei alatt összeroppanó családok megmentésére sokféle javaslattal élt már a kormány, a végtörlesztéstől az árfolyamgáton át a Nemzeti Eszközkezelő Társaság létrehozásáig. Az intézkedések egyike sem látszik azonban alkalmasnak arra, hogy végleges megoldáshoz vezessen. A törlesztési terhek átmeneti enyhüléséért később súlyos árat kell majd fizetnie az érintett adósoknak, akár a rögzített árfolyam, akár a futamidő-hosszabbítás halogató taktikáját választják - s a végtörlesztéssel sokan csak forintra váltották adósságukat, ami a hirtelen ismét rendkívül ingataggá vált forintárfolyam miatt olyan futóhomoknak bizonyulhat, ami a legjobb szándékú adóst is elnyelheti. Előbb vagy utóbb minden adósnak szembesülnie kell kötelezettségei valódi súlyával, s ebből az ütközésből a néhány évre levegőhöz juttatott adósok százezrei kerülhetnek ki végleges vesztesként.

Az eddigi intézkedések közös jellemzője, hogy csak az állami kényszerek és a banki eszközök tárházából válogatva kísérelnek megoldást találni egy olyan dagadó gondra, amelynek nincs előzménye, ezért korábban nem is alakulhattak ki megfelelő pénzügyi terápiák a kezelésére.

Az adósok terheit tartósan enyhítő rendezési lehetőségek feltárása ezért feltétlenül megköveteli, hogy a kormányzati és a bankári gondolkodás kereteiből egyaránt kilépve a pénzügyi szektor egészét átfésüljük a jelenlegi javaslatoknál nagyobb hatásfokkal működő eszközök feltárása érdekében. Kézenfekvő, hogy a jelzálogkölcsönök hosszú futamidejére tekintettel bevonjuk a vizsgálati körbe az életbiztosítók eszköztárát, ahol nem ritka a több évtizedes vagy éppen az egész életre szóló tartam. Az ilyen hosszú tartamokkal kapcsolatos pénzügytechnikai eszközök ismeretére annál is inkább szükség lenne, miután így elkerülhetőek a rövid távú szemléletből - a pillanatkép elemzéséből - fakadó veszélyes következtetések.

A végleges megoldások keresése azt is megköveteli, hogy elemezzük a jelzáloghitelek természetét. Ez a konstrukció lényegében arra szolgál, hogy az adós a jelzálogbank hitele segítségével megszerezhesse a számára szükséges ingatlant, amelyért cserébe lemond az ingatlantulajdonával való gazdasági rendelkezés - e tekintetben az equity - jogáról mindaddig, amíg adósságát nem rendezi. Vagyis lényegében equity-építés zajlik a futamidő alatt: úgy kerül egyre közelebb a gazdasági rendelkezési jog megszerzéséhez az adós, ahogy rendezi a tartozását. Ha a jelzálogkölcsönt az adós visszafizette, akkor ismét teljes fedésbe kerül az ingatlanra vonatkozó tulajdonjoga és az ingatlanával való gazdasági rendelkezés joga. Teljessé válik az equity.

A tehermentesített ingatlanok tulajdonosai azonban újabb problémával szembesülhetnek, amint nyugdíjba vonulnak: hogyan egészítsék ki a megszokott életszínvonaluk fenntartására nem elégséges nyugdíjukat, ha jellemzően nincs más nagyobb értékű vagyontárgyuk, mint a tehermentes ingatlanuk? Az Európai Unió angolszász vidékéről ellesett minták alapján már 17 tagállamban ismert egy erre szolgáló pénzügyi konstrukció, amely az ingatlanban lekötött holt tőke felszabadítására szolgál. Az equity release lényege, hogy ingatlana tulajdonjogának átengedése fejében az ingatlanban maradó nyugdíjas a pénzügyi szolgáltatótól élete végéig rendszeres járadékszerű ellátást kap. Vagyis ez a konstrukció megfordítja a jelzáloghitel folyamatát: nem az equity építése, hanem az equity lebontása a cél. (Ezért a fordított jelzálog, azaz a reverse mortgage az equity release legjellemzőbb módja.)

Milyen megoldásra vezethet az equity release tanulmányozása a magyar jelzáloghitelesek gondjai kapcsán? Mindenekelőtt megoldást hozhat azoknak az adósoknak, akik a futamidő-hosszabbítás opcióját választva törekedtek törlesztőrészleteik növekedésének megfékezésére, de e célra koncentrálva elfeledkeztek arról, hogy hitelszerződésük meghosszabbított futamideje alatt már nyugdíjba fognak vonulni. A magyar öregségi nyugdíjakra alapozott törlesztés azonban gyakorlatilag kizárt. A nyugdíjak átlagos mértéke (kevesebb, mint százezer forint) egyszerűen nem teszi lehetővé a törlesztőrészletek további fizetését a nyugdíjas élet fenntartásának minimális költségei mellett sem. Ezért ilyen esetekben - más forrásból származó segítség nélkül - az ingatlan elvesztése szinte elkerülhetetlen lesz.

Tudjuk azonban, hogy az equity release ismert módozatai kivétel nélkül - így a fordított jelzálog is -tehermentes ingatlant követelnek a konstrukció működtetéséhez (erről az Európai Unió 2007-es átfogó felmérése - Study on Equity Release Schemes in the EU - tanúskodik). Ezért a konstrukciót jelentősen át kell alakítanunk annak érdekében, hogy optimális megoldást nyújthasson a nehéz helyzetbe került adósoknak.

Az átalakítás három területen kíván paradigmaváltást: a bankok mellé be kell vonnunk a biztosítókat is a rendezésbe, a járadékokat kétfázisú konstrukciókká kell alakítanunk, végül a tulajdonjog szakaszos (részletekben történő) dinamikus átírási modelljét be kell vezetnünk a magyar földhivatali nyilvántartásokban. Mindezek nyomán létrehozhatunk egy teljesen új megoldást, a jelzáloggal terhelt ingatlanra alapozott kétfázisú nyugdíjkiegészítő életjáradékot (Conditional Equity Release Scheme, CERS), amely lehetővé teszi, hogy a jelzálogadósságot nyugdíjkiegészítéssé varázsoljuk.

A CERS legfőbb újítása abban rejlik, hogy két fázisra bontja az ingatlantőke felszabadítását: a tehermentesítés, majd a nyugdíjkiegészítés (vagy a határozott tartamú járadék) fázisára. A fedezetet mindkét fázisban az ingatlan tulajdonjogának szakaszos – a CERS-szolgáltató életbiztosító által kifizetett rendszeres életjáradéki összeggel egyenértékű és azzal egyidejű – átírása jelenti. Ez a dinamikus tulajdonihányad-átírási modell a második újítás a koncepcióban.  A harmadik újítás az, hogy nem bankhitel-típusú, hanem kétfázisú járadék-típusú a megoldás, vagyis nem szakosított bank nyújtja a fordított jelzáloghitelt  – hiszen terhelt ingatlanra nem lehet fordított jelzáloghitelt felvenni –, hanem életbiztosító társaság nyújtja a tükrözött fordított jelzálog alapú, kétfázisú speciális életjáradék-szolgáltatást. Miután súlyos állami vészhelyzet elhárítását biztosítja e megoldás, a járadék jellegű törlesztések/kifizetések adómentességét, illetőleg a CERS-szolgáltató általi szakaszos ingatlanszerzés illetékmentességét az államnak természetesen biztosítania kell.

A CERS–megoldás első fázisa a tehermentesítés lesz a tükrözött fordított jelzálog révén. A jelzálog törlesztőrészleteit nyugdíjba vonulása (vagy bármely más ok) következtében fizetni képtelenné vált ingatlantulajdonos ennek érdekében szerződik egy CERS-szolgáltató biztosítótársasággal, amely  a tulajdonos helyett fizeti a jelzálogot nyújtó banknak a törlesztőrészleteket, ennek ellenértékeként a tulajdonos az általa továbbra is lakott ingatlana akkora tulajdoni hányadát engedményezi a CERS-szolgáltatóra, amely megegyezik az ingatlan aktuális piaci értékének a törlesztőrészlet összegével egyenértékű hányadával. Ennek a határozott tartamú életjáradéknak a kedvezményezettje nem a tulajdonos, hanem a jelzálogot nyújtó bank.

A CERS-szolgáltató biztosítótársaságok a törlesztőrészletek fedezetének előteremtése érdekében Nemzeti CERS Ingatlanalapot indíthatnak, amely tíz évnél hosszabb tartamú befektetési egységhez kötött élet- és nyugdíjbiztosítási termékeik eszközalapjai közé kerülhet, így bármely biztosítási ügyfelük a befektetési portfóliójába meghatározott arányban választhatja majd a Nemzeti CERS Ingatlanalapot is. A Nemzeti CERS Ingatlanalap a bevételeiből – kezdetben például a Nemzeti Eszközkezelő Társaság által nyújtott hosszú lejáratú kölcsönből – finanszírozza a biztosítótársaság járadékszolgáltatását a jelzáloghitelt nyújtó bank részére (a CERS-szerződést kötött adós nevében), miközben a dinamikusan szakaszolt tulajdonihányad-átírásokkal a biztosítótársaság által megszerzett ingatlanok a Nemzeti CERS Ingatlanalap tulajdonába kerülnek.

A Nemzeti CERS Ingatlanalap induló tőkéjét a CERS-szolgáltató biztosítók mellett legalább három további forrásból lehet biztosítani: az érintett bankok hozzájárulásából (amelyek egyébként kénytelenek lennének céltartalékaik terhére leírni, illetve diszkontáron értékesíteni a Nemzeti Eszközkezelő Társaságnak vagy esetleges más szervezetnek a bedőlő hiteleket), emellett a stratégiai intézményi befektetők vásárlásaiból, valamint a Nemzeti Eszközkezelő Társaság befizetéséből vagy garanciája révén (amely e konstrukció alapján nagyságrendileg kisebb terhelést viselne, mint bármely egyéb esetben).

A CERS-szolgáltató mindaddig folytatja a törlesztőrészletek fizetését, amíg az ingatlant terhelő jelzáloghitelt teljes mértékben vissza nem fizeti (amíg az ingatlan a jelzálog alól tehermentessé nem válik) – s így megszerzi az ingatlan azon tulajdoni hányadát, amely korábban jelzáloggal terhelt volt.

A CERS–megoldás második fázisa biztosítja az éppen tehermentesített ingatlanban még résztulajdonos volt jelzálog-adós nyugdíjkiegészítését (vagy határozott tartamú járadékát bármely életkorban), immár “valódi” fordított jelzálog révén. A résztulajdonos halálával (vagy a határozott tartam leteltével) a CERS-szolgáltató biztosítóra (majd tőle a Nemzeti CERS Ingatlanalapra) száll az ingatlannak a CERS első fázisában a biztosító által még meg nem szerzett tulajdoni hányada is, így az ingatlan tulajdonosa 100%-ban a CERS-szolgáltató biztosító, majd a Nemzeti CERS Ingatlanalap lesz. A Nemzeti CERS Ingatlanalap az ingatlan hasznosítása alapján elszámol a biztosítótársasággal, illetőleg az egyéb érintett felekkel, így a Nemzeti Eszközkezelő Társasággal.

A CERS-megoldás opcionális harmadik  fázisa lehetőséget nyújthat az örökösnek (vagy a volt tulajdonosnak) az ingatlan visszaszerzésére kedvezményes visszavásárlási jelzálog révén.  Ez esetben a Nemzeti CERS Ingatlanalap mint az ingatlan új tulajdonosa a CERS-szolgálató biztosítóval és az eredeti jelzálogkölcsönt nyújtó bankkal megállapodva felajánlhatja az örökösnek (vagy határozott tartamú járadék leteltével az ingatlan volt tulajdonosának), hogy kedvezményes jelzálogkölcsönt vegyen föl az ingatlan visszavásárlása érdekében: így az elhunyt családjában tartható igény esetén az ingatlan (vagy ismét megveheti azt a korábbi tulajdonos).

A CERS programban részes jelzálogadósok fellélegezhetnek majd, hiszen végleges megoldást nyújt a számukra. Amiről cserébe le kell mondaniuk – az ingatlan tulajdonjoga –, azt úgyis elveszítették volna. S vele a reményt is, hogy talpra állhatnak. A CERS ezt a reményt is visszaadja.

 
K Küldés K Nyomtatás
Kérem, várjon... Kérem, várjon...